Nakup starejših hiš, njihovo popravilo in nato preprodaja z dobičkom je splošno znano kot "prevračanje" hiše. Uspešno obračanje je odvisno od iskanja nepremičnin, katerih cene so dovolj nizke, da omogočajo dobiček, ko se začetna naložba in stroški popravil odštejejo od končne prodajne cene. Obstajajo različni načini, kako najti domove, da jih obrnete. Najprej sestavite seznam stanovanj z uporabo spletnih virov, podatkov iz pisarne okrožnega uradnika in s posvetovanjem z nepremičninskim agentom. Temeljito ocenite vse domove. Pred končnim nakupom se posvetujte s strokovnjaki in se pogajte s prodajalcem. To vam bo pomagalo najti najboljšo ceno za dobiček s prevračanjem hiše.
Koraki
1. del od 3: Sestavljanje seznama domov
Korak 1. Spoznajte povprečne cene na vašem trgu
Prvi korak pri iskanju hiš, ki jih je treba obrniti, je poznavanje vašega trga. Poskrbeti morate, da razumete, kakšna je povprečna cena na območju, ki ga iščete, da boste lahko najbolje prepoznali podcenjene domove.
- Oglejte si različne domove, ki so trenutno na trgu, da dobite občutek o povprečni ceni. To vam ne bo samo dalo predstavo o tem, kakšni domovi so podcenjeni, temveč vam bo dalo občutek, za koliko bi morali prodati popravljeno hišo.
- Prav tako morate preučiti dejavnike, ki vplivajo na vrednost doma. Je dom v varni soseski? Je v bližini šole ali poslovnega okrožja? Ali ima dejavnike, zaradi katerih je povprečnemu kupcu zaželen? Na teh območjih boste želeli ciljati na podcenjene domove, saj jih boste kasneje verjetno prodali za dobiček.
Korak 2. Poiščite podcenjene domove s spletnimi orodji
Eden najboljših načinov za iskanje hiš, ki jih želite obrniti, je uporaba spletnih orodij. Spletni iskalniki vam bodo omogočili določanje cenovnega razreda in iskanje stanovanj na določenih območjih. Začnite svoj seznam z iskanjem različnih domov na spletu.
- Domove lahko iščete na spletnih mestih, kot so Zillow, Realtor.com ali Trulia. Prilagodite iskalnik, tako da bodo najprej navedene najnižje cene. Oglejte si različne domove in shranite zanimive sezname v računalnik.
- Tako boste dobili občutek, kje so cenejši domovi ponavadi v soseščini. To lahko olajša iskanje, ko iščete domove prek nepremičninskega posrednika ali drugih prodajnih mest.
- Ne pozabite, da podcenjeni domovi niso vedno najcenejši. Želite, da se dom prodaja nižje od tržne vrednosti, vendar ga je mogoče popraviti in prodati po cesti. Najcenejši dom na tem območju ima lahko resne težave in ni vreden naložbe.
- Na nekaterih območjih okrožja je nekaj novih spletnih mest, ki vam lahko dajo dober začetek in za vas opravijo nekaj preverjanj. BMV odlično opravlja tečaje avtomatiziranih računalnikov in jih primerja s ceno, tako da so za vas že filtrirane cene pod tržno vrednostjo (ali podcenjene vrednosti). Čeprav vsak posel morda ni velik, vam lahko da odličen kraj za začetek raziskovanja potencialne nepremičnine. To spletno mesto vsebuje tudi nekaj drugih uporabnih statističnih podatkov, kot so prodaja REO in povprečni dnevi na trgu na tem območju. Tovrstne številke lahko dajo vpogled v dogajanje v ciljnem sosedu.
Korak 3. Obiščite pisarno svojega okrožnega uradnika in poiščite domove v postopku zaprtja
Hiše, ki gredo skozi postopek izključitve, bodo na splošno cenejše. Zaprte hiše je enostavno obrniti in morda ne bodo zahtevala obsežnih popravil. Morda boste lahko lastniku ponudili neposredno ponudbo, ki je lahko cenejša kot pri nepremičninskem agentu. Obiščite lokalno pisarno okrožnega uradnika ali pisarno okrožnega uradnika na območju, ki ga želite kupiti, in poiščite sezname zaprtih domov.
Korak 1.
- Pogovorite se z delavcem v pisarni o tem, kako najti zaprte domove. Običajno iščete obvestilo o prodaji, Lis Pendens ali obvestilo o neplačilu.
- Preverite lahko tudi lokalni časopis. Običajno obstaja razdelek z obvestili za javnost, ki vas opozori na zasežene domove.
Korak 2. Poiščite domove zunaj velikih mest
Ne omejujte iskanja na večja mesta. Medtem ko se domovi v mestih ponavadi prodajajo za več, lahko še vedno zaslužite z obračanjem hiš zunaj mesta. Običajno lahko najdete poceni hiše 2 do 3 ure zunaj meja mesta.
- Ne hodite preveč na podeželje. Kmetija na osamljenem območju se verjetno ne bo prodala za velik dobiček. Držite se majhnih mest v bližini mest ali primestnih območij.
- Če je mogoče, poglejte domove stran od obale. Hiše v mestih na srednjem zahodu in jugu imajo veliko cenejše cene kot domovi na vzhodni ali zahodni obali.
Korak 3. Nastavite samodejni sistem opozarjanja
Če najdete dom po ugodni ceni, želite biti prvi, ki bo ponudil ponudbo. To vam lahko daje prednost pred konkurenco. Priporočljivo je, da nastavite sistem za samodejno opozarjanje. Pogovorite se s svojim nepremičninskim agentom o sistemu samodejnega opozarjanja. Če ne delate z zastopnikom, vam spletna mesta, kot je Zillow, na splošno omogočajo nastavitev samodejnih opozoril glede stanovanj po določeni ceni na določenem območju.
Korak 4. Poiščite stanovanja za prodajo od lastnika
Če mora lastnik hišo hitro prodati, se lahko odpove pogovoru z nepremičninskim agentom. Hiše, ki jih prodaja lastnik, se lahko prodajo ceneje. Lastniki stanovanj morda ne vedo prave vrednosti svoje nepremičnine in jo pustijo za ceno, ki je precej nižja od tržne. Dobro je, da se peljete po soseskah, kjer razmišljate o nakupu domov, da bi se obrnili. Bodite pozorni na napise »Za prodajo lastnika«.
Korak 5. Posvetujte se z nepremičninskim agentom
Vedno je dobro imeti na svoji strani strokovnjaka. Če ste nov na nepremičninskem trgu, se z nepremičninskim agentom pogovorite o iskanju stanovanj, ki bi jih obrnili. Usposobljeni zastopnik vam lahko pomaga usmeriti visoko kakovostne in poceni domove, ki ustrezajo vašim potrebam.
- Nepremičninskega posrednika najdete na spletu ali brskate po rumenih straneh. Recenzije agenta lahko preberete na spletnem mestu, kot je Yelp, da se prepričate, da ima dober ugled.
- Za priporočilo agenta bi morali povprašati tudi druge ljudi, ki so prevračali domove. Nepremičninski posrednik bi vam moral biti pripravljen dati tudi kontaktne podatke o preteklih strankah. Pogovorite se s preteklimi strankami in postavljajte različna vprašanja, da se prepričate, ali je potencialni nepremičninski posrednik trden.
2. del 3: Ocenjevanje potencialnih naložb
Korak 1. Obiščite različne domove
Ne omejujte iskanja, ko iščete domove, ki se obrnejo. Obiščite najrazličnejše domove na različnih področjih. Pretehtajte prednosti in slabosti vsakega doma, ki ga obiščete, da se lahko odločite, kateri domovi so vredni vaše naložbe.
- Obiščite številne odprte hiše v izbrani soseski. Prav tako se morate pogovoriti s svojim nepremičninskim agentom in zaprositi za ogled več domov v enem dnevu.
- Ugotovite, zakaj so domovi lahko poceni. Nekateri poceni domovi bodo morda potrebovali obsežna popravila ali pa so na slabih lokacijah. Druge hiše bodo morda potrebovale le manjša popravila in so lahko znižane zaradi drugih dejavnikov, na primer lastnikov, ki morajo hitro prodati.
Korak 2. Ne izogibajte se hišam, ki jih je treba popraviti
Cene nekaterih hiš so lahko nižje, ker potrebujejo popravila. Večina domov, ki jih najdete, ko obrnete hiše, bo do neke mere pritrjena, zato se pri popravilu ne zamerite. Če je mogoče popravila opraviti hitro in za nižjo ceno, je dom morda vreden naložbe.
- Dom pogosto potrebuje samo kozmetična popravila. Slabo barvanje, slabe preproge ali močan vonj lahko dolgo časa pustijo dom na trgu. To bo povzročilo znižanje cen hiše. Vendar pa je takšne težave precej enostavno odpraviti.
- Naredite nekaj raziskav zase. Pokličite različne izvajalce in jih vprašajte, koliko na splošno stanejo določena popravila. Prav tako morate vprašati lastnike stanovanj ali nepremičninske posrednike, ali je treba doma opraviti kakšno večje popravilo.
Korak 3. Dajte veliko ponudb
Ko iščete domove, ki se obrnejo, je dobro dati veliko ponudb. Trg bo verjetno nekoliko konkurenčen in ne boste mogli kupiti vsake hiše, na kateri dajete ponudbo. Strokovnjaki svetujejo, da uporabite pravilo 100-10-1. To pomeni, da bi morali pogledati približno 100 hiš, ponuditi približno 10 hiš in na koncu dejansko kupiti 1 hišo od 10.
- Ne bojte se ponuditi stanovanj, ki niso vaša prva izbira. Večina vaših ponudb bo tako ali tako padla. Če se odločite za dom, ki ni bil vaša prva izbira, lahko še vedno kar najbolje izkoristite nakup.
- Vendar ne dajajte ponudb za domove, za katere veste, da jih ne želite. Hiša v zelo slabi soseski na primer verjetno ni vredna naložbe. Ponujajte samo hiše, za katere menite, da jih lahko živite.
3. del od 3: Pogovori s strokovnjaki o nakupu
Korak 1. Opravite hišni pregled nepremičnin, ki jih nameravate kupiti
Nikoli ne kupujte nepremičnine, ne da bi vnaprej opravili hišni pregled. Najamite kvalificiranega hišnega inšpektorja, da oceni dom, preden oddate ponudbo.
- Domači inšpektor bo nevtralna tretja oseba, ki ne želi zmanjšati škode pri prodaji. Sporočil vam bo, koliko dela je potrebno na domu.
- Hiša, ki potrebuje manjša popravila, je odlična naložba, če želite preurediti dom. Hiša, ki potrebuje obsežne prenove, pa morda ni vredna vašega časa in denarja.
Korak 2. Pogovorite se z odvetnikom
Razen če imate sami pravno izobrazbo, nikoli ne smete kupiti stanovanja, ne da bi se pogovorili z odvetnikom za nepremičnine. Pri nakupu stanovanja je veliko papirja in pogodb. Kvalificirani odvetnik za nepremičnine vam bo skrbno svetoval in vam preprečil slabe odločitve o nakupu.
- Odvetnika za nepremičnine najdete na spletu ali na lokalnih rumenih straneh. Prav tako se morate pogovoriti s prijatelji ali sodelavci, ki se obrnejo in zaprosijo za napotnico.
- Preden najamete odvetnika, vedno preberite ocene in se prepričajte, da izbirate nekoga s trdnim ugledom.
Korak 3. Pridobite ocene stroškov popravila od različnih strokovnjakov
Poskrbeti morate, da stroški popravil ne odtehtajo morebitnega dobička hiše. Pokličite različne pooblaščene izvajalce na vašem območju. Povejte jim, kakšna popravila potrebujete, in jih vprašajte za ocene. Izračunajte približno, koliko bodo skupni stroški popravil.
- Nekateri izvajalci ne bodo zagotovili brezplačne ocene, če niste lastnik nepremičnine, razen če z njimi že imate delovni odnos. V nekaterih primerih boste morda morali plačati majhno pristojbino, da dobite oceno popravil na nepremičnini, ki je niste lastnik.
- Pokličite različne kraje in poiščite najnižje cene. Preden se odločite za izvajalca, preberite tudi preglede na spletu in se pogovorite z drugimi strankami.
- Če so manjša popravila, na primer slaba barva, razmislite o tem, da jih opravite sami. To vam lahko prihrani nekaj denarja pri prevračanju hiše.
Korak 4. Skrčite nekaj številk, da ugotovite, koliko lahko ponudite za dom
Poskrbeti boste morali, da bo vsaka kupljena hiša prinesla dobiček. Če želite ugotoviti, koliko morate ponuditi, morate narediti nekaj preprostih matematik. Vaš nepremičninski posrednik in odvetnik bi vam lahko pomagal oceniti določene stroške, pa tudi morebitno prodajno ceno vaše nepremičnine.
- Potrebovali boste tako imenovano vrednost po popravilu (ARV). To je cena, za katero bo nepremičnina sčasoma prodana, vaš agent pa vam bo to ceno lahko ugotovil tako, da preuči nedavno prodajo v soseski.
- Želite, da je ARV približno 70% tistega, kar bi plačali za dom. Pomnožite ARV z 0,7, da ugotovite, koliko morate plačati za hišo. Na primer, hiše z ARV v višini 200.000 USD ne bi smeli kupiti za več kot 140.000 USD, če ne zahteva popravil. Vendar bi morali odšteti stroške popravil. Če vaš dom zahteva popravila v vrednosti 40.000 USD, ga ne kupujte za več kot 100.000 USD.
Korak 5. Pogajajte se s prodajalcem
Preden se odločite za končno ceno, se morate vedno pogajati. Če se pogajate s prodajalcem, boste morda celo dobili nižjo ceno, kot ste želeli na začetku. Ne sprejmite prve cene, ki jo prodajalec zahteva, še posebej, če je višja od najvišje cene, ki ste jo izračunali.
Tukaj je zelo priročno dati veliko ponudb. Če se zdi, da ste pripravljeni opustiti prodajo, bo prodajalec verjetno popustil vaši ponudbi
Video - z uporabo te storitve se lahko nekateri podatki delijo z YouTubom
Nasveti
- Vedno naročite popolno iskanje naslova, preden plačate gotovino za nepremičnino. V nasprotnem primeru se boste morali boriti na sodišču, da povrnete naložbo, če lastništva ni mogoče zakonito prenesti.
- Za razjasnitev naslova lahko traja od 2 tednov do enega leta. Prepričajte se, da je naslov povezan, da lahko prekličete, če so v poročilu o naslovu zaskrbljujoči elementi. Če je mogoče te postavke počistiti, boste morda želeli nadaljevati, če pa ne, se boste morda želeli umakniti.
- Če na koncu izgubite denar, ko hišo obrnete, kar ni nič nenavadnega, boste morda želeli hišo najeti za eno leto ali dve, da boste od nje zaslužili nekaj dodatnega denarja, preden jo prodate.
