Nakup stanovanjskega kompleksa je dolg, včasih zapleten proces. Pomembno je, da poiščete apartmajsko naselje, za katerega menite, da ima potencial za zaslužek. Če je potrebno, tesno sodelujte z nepremičninskim agentom pri iskanju nepremičnin in z računovodjo za analizo finančnega potenciala stanovanjskega kompleksa. Če se želite prijaviti za posojilo, zberite potrebne podatke in se obrnite na več posojilodajalcev. Prav tako je dobro, da se posvetujete z odvetnikom za nepremičnine, ki vam bo pomagal pri tem postopku.
Koraki
1. del od 4: Iskanje stanovanjskega kompleksa
Korak 1. Izberite, katero vrsto kompleksa kupiti
Morda boste želeli kupiti stanovanjsko naselje, ki je sestavljeno samo iz stanovanjskih zgradb. Vendar bi morali razmisliti tudi o nakupu kompleksa za "mešano uporabo". Ta vrsta kompleksa vsebuje tudi poslovne nepremičnine, ki jih lahko najamete.
- Kompleks, ki trenutno ni mešane uporabe, je mogoče pretvoriti. Zoniranje pa mora to dopuščati.
- Pomislite tudi, kakšne ugodnosti želite, da ima vaš apartmajski kompleks. Na primer, lahko ima fitnes, bazen ali skupne prostore za zasebne funkcije.
Korak 2. Razmislite o najemu nepremičninskega posrednika
Kompleks boste želeli kupiti na območju, ki se ne zmanjšuje, in agent vam lahko pomaga prepoznati ta področja. Pogovorite se z drugimi lastniki stanovanjskih naselij o tem, ali so delali s agentom in ali bi jih priporočili.
- V idealnem primeru bi morali iti z nekom, ki dela kot agent s polnim delovnim časom. Honorarni delavec morda ne pozna trga znotraj in zunaj.
- Seveda lahko sami raziskujete stanovanjske komplekse. Preverite na spletu, se pogovorite z drugimi vlagatelji in se vozite po soseskah. Vendar vam lahko agent z izkušnjami v stanovanjskih naseljih prihrani čas.
Korak 3. Obiščite apartmajske komplekse
Preden se odločite za nakup, vedno obiščite kompleks. Morali bi se sprehoditi skozi vse stavbe v kompleksu in si ogledati vsa skupna območja. Zapisujte si in postavljajte vprašanja. Nakup stanovanjskega kompleksa je velika naložba in ne smete nadaljevati, razen če se počutite udobno glede na stanje stavb.
- Ne hodite skozi samo eno stavbo v kompleksu. V nasprotnem primeru lahko domnevate, da so druge stavbe v enakovrednem stanju. Bodite skeptični, če se agent prodajalca upira, da vam pokaže vse stavbe v kompleksu.
- Ne pozabite obiskati zvečer, da si ogledate varnostne funkcije v apartmajskem naselju. Pešpoti morajo biti dobro osvetljeni, vrata ustrezno zaklenjena in nihče ne sme hoditi po prostorih.
Korak 4. Pogovorite se s trenutnim lastnikom
S sestankom s trenutnim lastnikom stanovanjskega kompleksa lahko pridobite veliko dragocenih informacij. Bodite pripravljeni postaviti ustrezna vprašanja. Na primer, vprašajte o naslednjem:
- Koliko enot je najetih? Lažje boste financirali stanovanjski kompleks, ki ga oddajate.
- Koliko časa so tam najemniki? Kompleks z dolgoročnimi najemniki je lahko bolj stabilen.
- Zakaj lastnik prodaja? Umik ali zamenjava naložb sta upravičena razloga. Vendar je lastnik, ki prodaja, ker izgublja denar, rdeča zastava. Ne pozabite, da je razlog, zakaj lastnik prodaja, zaupen.
Korak 5. Vprašajte za podatke o trenutnih najemnikih
Želeli boste izvedeti podrobnosti o njihovih najemih. Vprašajte za "najemnino", ki naj vsebuje naslednje podatke:
- Seznam najemnikov in njihovih enot.
- Mere vsake enote.
- Pogoji najema.
- Znesek najemnine in depozita.
- Število spalnic in kopalnic v vsaki enoti.
2. del od 4: Analiza dobičkonosnosti
Korak 1. Ocenite, koliko lahko zaračunate najemnino
Stanovanjskega kompleksa ne smete kupiti, razen če si tega ne morete privoščiti. Analizirajte, ali je trenutni najemodajalec ceneno najel enote ali je najemnina v skladu s tržno obrestno mero.
- Na spletu poiščite primerljive stanovanjske komplekse. Poglejte, za koliko oglašujejo svoje enote. Za odličen vir, ki vam lahko pomaga ugotoviti cene najemnin v bližini, obiščite
- Različne družbe za upravljanje nepremičnin lahko povprašate tudi, kakšna je tržna stopnja na vašem območju.
- Če ima kompleks poslovne prostore, vam lahko nepremičninski posrednik pomaga ugotoviti, koliko morate zaračunati.
Korak 2. Ocenite svoje stroške
Stanovanjski kompleksi potrebujejo stalno vzdrževanje, zato morate analizirati stroške vzdrževanja. Pridobite izkaz poslovnega izida pri trenutnem lastniku. Vendar ne zaupajte 100%. Lastnik bi lahko izmislil nekaj številk, da bi stanovanje postalo privlačnejše. Dvakrat preverite podatke o stroških:
- Davčne podatke o kompleksu dobite pri okrožnem ocenjevalcu.
- Ocenite stroške upravljanja premoženja tako, da se obrnete na družbo za upravljanje nepremičnine. Vprašajte, koliko zaračunajo. Običajno njihova pristojbina temelji na odstotku pričakovane najemnine.
- Izračunajte količino potrebnega vzdrževanja. Če še nikoli niste vodili stanovanjskega kompleksa, se pogovorite s sedanjim lastnikom. Vprašajte, koliko letno porabijo za popravilo vsake enote ali zemljišč. V idealnem primeru bi radi porabili približno 40 odstotkov denarja, ki ga vzamete, za operativne stroške.
Korak 3. Zaženite številke
Posojilodajalci vam ne bodo dali denarja za nakup stanovanjskega kompleksa, razen če dokažete, da bo to dobičkonosno. Tesno sodelujte z računovodjo, da bi skrčili številke in ustvarili potrebne finančne dokumente za prikaz posojilodajalca. Računovodjo lahko najdete tako, da se obrnete na društvo javnih računovodij svoje države.
- Izračunajte svoj čisti poslovni dobiček, ki je vaš bruto dohodek, odštet za odhodke.
- Ustvarite analizo denarnega toka. Pokažite, kako se denar, ki ga imate, primerja z zneskom, ki ga boste porabili. Ko začenjate ali v obdobjih, ko je najemniški trg slab, morda ne boste prišli do denarnega toka.
- Upoštevajte, da bodo posojilodajalci vodili tudi svoje številke, pa tudi cenilca, ki ceni kompleks.
3. del 4: Pridobitev financiranja
Korak 1. Preverite svoje kreditno poročilo
Vsako leto ste upravičeni do enega brezplačnega kreditnega poročila. Vaš posojilodajalec bo pogledal vašo osebno kreditno zgodovino, zato jo morate potegniti in preveriti napake. Izpodbijte vse, kar je narobe.
- Na primer, lahko so navedeni računi, ki niso vaši, ali pa je račun nepravilno naveden kot privzeto ali v zbirkah. Tudi kreditna omejitev je lahko napačna.
- Začnite zgodaj. Celoten postopek spora lahko traja do 60 dni. Preden se obrnete na posojilodajalce, boste potrebovali čisto kreditno poročilo.
Korak 2. Spoznajte komercialna posojila
Posojila za poslovne nepremičnine niso enaka posojilom, ki jih vzamete za nakup lastnega stanovanja. Na splošno so lahko posojila za 30 let ali kratka za pet ali sedem. Obrestne mere so lahko tudi spremenljive ali fiksne.
- Če lahko dobite posojilo brez regresa, bo stavba zavarovala posojilo kot zavarovanje. Vendar pa posojila brez regresa niso na voljo vsem posojilojemalcem, stavba pa mora biti običajno vredna najmanj 2,5 milijona USD.
- Z regresnim posojilom ostajate osebno odgovorni za posojilo. V primeru neplačila vas lahko tožijo in lahko izgubite osebno premoženje. Regresna posojila so bolj tvegana, vendar je to morda edina vrsta posojila, ki ga lahko dobite kot novi najemodajalec.
- Komercialna posojila zahtevajo tudi polog v višini približno 30% kupnine.
- Če imate težave pri pridobivanju komercialnega posojila, raje razmislite o pridobitvi nepremičninske pogodbe. Nepremičninske pogodbe zahtevajo veliko vnaprejšnje plačilo, vendar jih ni tako težko pridobiti. Predplačilo je lahko manjše od tistega, kar bi banka zahtevala, odvisno od tega, koliko želi prodajalec.
Korak 3. Ponudite lastniku ponudbo
Pogovorite se o tem, kaj je primerna ponudba z vašim nepremičninskim agentom, kar bo odvisno od stanja na lokalnem trgu. Če je trg vroč, boste morda morali plačati izklicno ceno-ali celo več.
- Ne glede na to, kako vroč je trg, vztrajajte pri 90-dnevnem deponu. Za pregled boste potrebovali vsaj 60 dni. Tako boste imeli 30 dni časa, da pregledate dokumente pred zaprtjem.
- Če uporabljate posojilodajalca, ga vprašajte, koliko časa potrebujejo za obdelavo vašega posojila. Odvisno od vašega posojilodajalca boste morda morali vprašati lastnika za več časa, da vse zbere.
Korak 4. Preglejte stavbo
Čim prej najemite inšpektorja z izkušnjami na področju poslovnih nepremičnin, če kasneje pride do zapletov ali zamud. Poiščite inšpektorja tako, da dobite napotnico od nepremičninskega posrednika ali se pogovorite z drugim lastnikom stanovanjskega kompleksa.
- Pred časom preverite, kaj se bo pregledalo. Vprašajte, ali morate najeti posebnega inšpektorja za pregled bazena ali teniškega igrišča.
- Če inšpektor odkrije težave, prosite prodajalca za kredit, ki vam bo zmanjšal znesek, ki ga plačate. Druga možnost je, da prodajalec popravi pred zaprtjem.
Korak 5. Zberite potrebne podatke za vlogo za posojilo
Ob prijavi morate posojilodajalcu dati podatke o stanovanjskem kompleksu, zato zberite naslednje, preden se obrnete na posojilodajalca:
- slike stanovanjskega kompleksa
- tlorisi
- zemljevid okolice
- opis nepremičnine (npr. število enot, leto, ko je bila zgrajena itd.)
- pričakovane nadgradnje
- informacije o najemu
- nakupna cena
- imena nepremičninskih posrednikov, odvetnikov in lastniških družb, vključenih v transakcijo
Korak 6. Prijavite se za posojilo
Obrnite se na več posojilodajalcev, da boste lahko primerjali njihove ponudbe. Zahtevajte vlogo in jo predložite skupaj z dokazili. Če posojilojemalec potrebuje več informacij, jih posredujte čim prej.
Korak 7. Primerjajte posojila
Po odobritvi vam bo posojilojemalec poslal pismo o nameri ali list s termini. Pazljivo ga analizirajte. Določa znesek, ki si ga lahko izposodite, in druge pogoje. Izberite posojilo, katerega pogoji so za vas najboljši.
- Podpišite list z izrazi ali pismo o nameri za posojilodajalca, ki ga izberete. Na tej točki boste morda morali plačati varščino.
- Posojilodajalec bi moral slediti popolni (in končni) obveznosti posojila.
4. del 4: Zapiranje stanovanjskega kompleksa
Korak 1. Najemite odvetnika
Pred nakupom stanovanjskega kompleksa boste morali podpisati številne pravne dokumente. Ne poskušajte vse narediti sami. Namesto tega bi morali najeti izkušenega odvetnika za pripravo in pregled vseh dokumentov. Odvetnik lahko naredi naslednje:
- Sestavite, se pogajajte in preglejte kupoprodajno pogodbo.
- Za popravila poiščite kredite pri lastniku.
- Poskrbite, da bo naslov jasen.
- Nastavite depozit.
Korak 2. Ustvarite družbo z omejeno odgovornostjo za lastništvo stanovanjskega kompleksa
Če je nekdo poškodovan v stanovanjskem kompleksu, bi vas lahko tožil, ker ste bili pri vzdrževanju neprevidni. Če tožbo izgubite, lahko poškodovana oseba pride po vaše osebno premoženje, na primer vaš dom. Z lastništvom kompleksa prek LLC je zaščiteno vaše osebno premoženje.
- Lastništvo stavbe kot LLC vas ne ščiti pred vsemi tožbami. Na primer, vaš posojilodajalec vas lahko toži, če ne plačate regresnega posojila. Kljub temu bo lastništvo stanovanjskega kompleksa kot LLC zagotovilo znatno zaščito pred telesnimi poškodbami in drugimi tožbami.
- Začnite LLC tako, da pri svojem državnem sekretarju vložite ustrezne dokumente in pridobite potrebna dovoljenja ali licence. Morda vam bo pomagal tudi vaš odvetnik, saj je to lahko dolgotrajno.
Korak 3. Preglejte pogodbe in razkritja
Za sklenitev nepremičninske pogodbe boste morali skupaj s svojim odvetnikom opraviti precejšnjo skrbnost. Na primer, morate narediti naslednje:
- Izpolnite ustrezno anketo o naslovu. Na splošno načrt hipotekarne parcele ne zadošča. Namesto tega boste potrebovali anketo o naslovu ALTA.
- Preglejte vsa razkritja o nepremičnini. Lastnik bi lahko na primer razkril, da je s premoženjem nekaj narobe, česar inšpektor ni ujel.
- Preglejte najemniške pogodbe in dokumente za njihovo dodelitev.
- Razmislite o vplivu omejitev coniranja na stanovanjski kompleks. Če želite kompleks pretvoriti v mešano uporabo, je to ključni korak.
- Preglejte pogodbe o storitvah za stanovanjski kompleks.
- Pridobite potrebna dovoljenja za popravila.
Korak 4. Udeležite se zaključka
Zaključek se mora udeležiti skupaj z zastopnikom vašega LLC (če ste ga ustanovili). Ob zaključku bi morali prejeti različne dokumente, vključno s tožbo o odstopu od pogodbe in dodeljenimi najemninami in pogodbami.
Korak 5. Najemite nekoga, ki bo upravljal stanovanjski kompleks
Glede na velikost kompleksa je morda nemogoče sami upravljati nepremičnino tako, da živite na kraju samem. Namesto tega bi morali najeti družbo za upravljanje nepremičnin. Premoženje bodo upravljali z zbiranjem najemnine in načrtovanjem popravil.
- Preverite stroške. Na splošno družbe za upravljanje nepremičnin zaračunajo 5-10% pobrane najemnine.
- Pogovorite se z drugimi najemodajalci, da dobite napotnice. Druga možnost je, da preverite pri lokalnem stanovanjskem združenju.
- Primerjajte družbe za upravljanje nepremičnin na podlagi več kot cene. Oglejte si tudi storitve, ki jih ponujajo.
